Planujesz budowę? Zanim kupisz projekt domu, konieczne sprawdź miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jest to akt prawny, który ustala zasady zabudowy na danym terenie i skutecznie może pokrzyżować plany inwestora. Dowiedz się gdzie można go sprawdzić oraz czy inwestor może mieć wpływ na jego zmianę.
Budynki wznoszone na danym obszarze administracyjnym w mieście lub gminie muszą spełniać warunki określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Najczęściej zakłada on maksymalną wysokość budynków oraz rodzaj zabudowy. Zdarza się jednak, że ze względu na plany rozbudowy i zagospodarowania danego terenu, mimo że jesteś właścicielem działki budowlanej, nie możesz na niej postawić żadnego budynku mieszkalnego, gdyż żadna zabudowa mieszkalna nie spełnia kryteriów zamieszczonych w planie zagospodarowania.
Dokument ten najczęściej jest traktowany przez inwestorów jako przeszkoda, jednak często bywa też pomocny, szczególnie jeśli sprawdzimy go przed zakupem działki. Jest to bardzo ważne zawsze. Za konieczność sprawdzenia tego dokumentu należy przyjąć, kiedy znajdziemy nieruchomość w szczególnie atrakcyjnej cenie - taką, której ewidentnie ktoś się chce pozbyć, zanim stanie się bezużyteczna i straci na wartości. Dzieje się tak, kiedy w najbliższym lub niedalekim sąsiedztwie posiadłości, miasto planuje utworzyć wysypisko śmieci, schronisko dla zwierząt lub inną uciążliwą dla mieszkańców działalność. A także wówczas kiedy ze względu na planowaną przez miasto lub gminę inwestycję, która nie pozwala na obecność budynków mieszkalnych w odległości nie mniejszej niż konkretna odległość. Wówczas, mimo że kupiliśmy działkę budowlaną, nie otrzymamy pozwolenia na budowę a także nie będziemy mogli wznieść budynku na zgłoszenie. Jak to zwykle bywa - niewiedza nie tłumaczy nas w majestacie prawa, w praktyce jesteśmy sami sobie winni.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) - co to jest?
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to dokument, który powinna posiadać każdy gmina i miasto. Obowiązek ten został nałożony ustawą z dnia 27.03. 2003. Jest on uchwałą miejską lub gminną, która określa plan zagospodarowania i warunki zabudowy na danym terenie. Powinny się w nim znaleźć informacje dotyczące usytuowania budynków na danym terenie (np. że powinny one stać frontem do ulicy), maksymalnej wysokości, metrażu i wysokości działki. W praktyce oznacza to, że nie w każdej gminie można wznosić sztuczne pagórki, żeby dom stał wyżej od innych zabudowań. Planowany sposób zagospodarowania terenu oraz wymóg dopasowania zabudowań do MPZP określa (art. 4 ust. 1 wspomnianej ustawy), który jednocześnie nadaje gminom uprawnienia do tworzenia wytycznych dotyczących zabudowy na danym terenie i dopasowania jej do planowanych w przyszłości inwestycji. Zatem wspomniany już art. 4 ust. 1 ustawy dnia 27.03.2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obowiązuje na terenie gminy/miasta lub obszaru znajdującego się w tej gminie. Ponadto obowiązuje on od dnia jego przyjęcia przez kolejne 8 lat. Zgodnie z art. 14 ust. 8 wspomnianej ustawy Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego nie jest planem miasta lub gminy, a jest on aktem prawnym obowiązującym na terenie danej gminy. Natomiast w myśl konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej art. 87§2 gminne akty prawne obowiązują na danym terenie i należy ich przestrzegać.
Co zawiera miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?
- Granice obszaru, który został objęty tym dokumentem;
- Granice administracyjne gminy lub miasta;
- Granice terenów o różnym przeznaczeniu - w praktyce na wyrysie tego dokumentu znajdziemy linie oddzielające tereny mieszkalne od rekreacyjnych i przemysłowych. Każdy z tych terenów jest oznaczony odpowiednim symbolem, których objaśnienie znajduje się poniżej;
- Granice terenów i obiektów chronionych innymi przepisami, np. górnicze, stwarzające zagrożenie, nieczynne kopalnie, zagrożone powodziami, osuwiska itp.
- Granice i symbole terenów z określonymi składnikami zagospodarowania przestrzennego;
- Granice terenów zamkniętych;
- Granice stref ochronnych.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zawsze składa się z dwóch części, opisowej i graficznej. Pierwsza z nich to treść uchwały Rady Miasta lub Rady Gminy i ma standardową budowę, określoną w odrębnych przepisach prawa. W części opisowej znajdziemy zatem Tytuł, podstawę prawną, przepisy ogólne, merytoryczny zapis (właściwy plan zagospodarowania przestrzennego) oraz termin wejścia w życie tego dokumentu. Druga część to kopia mapy zasadniczej w skali 1:1000, a jeśli gmina nie posiada tej mapy, wydaje katastralną.
- W przypadku terenów z intensywną zabudową lub jeśli przedstawia ona przestrzeń publiczną, jest wydawana w skali 1:500 ze względu na konieczność zachowania jej czytelności;
- W przypadku terenów, na których został wprowadzony zakaz budowy dopuszczalna skala to 1:2000;
- Tereny zalesione lub przeznaczone do zalesienia są przedstawione w skali 1:5000;
- Obszary liniowe lub o bardzo dużej powierzchni są przedstawione w skali 1:2000.
Kto ustala miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?
Dokument ten jest uchwalany przez Radę Gminy lub Radę Miasta. W konsultacjach nad zagospodarowaniem terenów znajdujących na obszarze danej gminy może wziąć każdy jej mieszkaniec. W przypadku kiedy planowane warunki zagospodarowania terenów są niekorzystne dla mieszkańców lub mogą negatywnie wpłynąć na życie na danym terenie. Osoby uczestniczące w takich konsultacjach mogą wnosić sprzeciw, zgłaszać propozycje. Oczywiście Rada Miasta może, ale nie musi wziąć pod uwagę sugestii mieszkańców, jednak przy dużym społecznym niezadowoleniu z jakiejś inwestycji najczęściej jej projekt jest ponownie rozpatrywany i miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może zostać uchwalony po zatwierdzeniu zmian wnoszonych przez mieszkańców.
Kto ma wgląd do tego dokumentu?
Każdy ma prawo do wglądu, uzyskania wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i można go uzyskać po złożeniu wniosku o wgląd lub wypis/wyrys z tego dokumentu. Zgodnie z kodeksem postępowania administracyjnego urząd ma czas 30 dni na wydanie tego dokumentu. Wnioskodawca (osoba składająca wniosek) uiszcza opłatę skarbową w wysokości 20 zł za każdą stronę A4. Jednak dokument ten nie może kosztować więcej niż 200 zł, a łączna kwota pobierana za wypis i wyrys nie może być wyższa niż 250 zł. Jednak to nie koniec kosztów związanych z otrzymaniem MPZP, ponieważ jeśli w imieniu wnioskodawcy występuje pełnomocnik, należy uiścić dodatkową opłatę za pełnomocnictwo, która wynosi 17 zł. Potwierdzenie dokonania wymienionych wpłat dołączamy do wypełnionego wniosku. Urząd na wydanie dokumentu ma termin 30 dni, ale w gminach, w których nie ma dużego zainteresowania działkami budowlanymi, czas oczekiwania wynosi zwykle od 5 do 9 dni. O terminie odebrania dokumentów zostajemy powiadomieni mailowo lub SMS-em. Z wymienionych opłat zwolnione są organizacje pożytku publicznego, jednostki samorządu terytorialnego oraz jednostki budżetowe.
W Urzędzie gminy lub Urzędzie miasta po uprzednim złożeniu wniosku uzyskamy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Warto zaznaczyć, że wniosek należy złożyć na odpowiednim formularzu, który można pobrać z urzędu miasta lub gminy. Można go też pobrać ze strony WWW urzędu, wypełnić, uiścić opłaty i dopiero złożyć wniosek w urzędzie. Składając wniosek o wgląd lub wydanie MPZP, można złożyć mapę z zaznaczonym obszarem, który nas interesuje. Taką praktykę stosuje się w dużych gminach i miastach, co ogranicza ilość stron dokumentu i wysokość opłaty skarbowej. We wniosku należy wybrać sposób odbioru dokumentacji, może to być odbiór osobisty lub polecona przesyłka. W pierwszym przypadku należy podać numer telefonu lub adres mailowy, na który otrzymamy powiadomienie o terminie odbioru dokumentów.
Pozwolenie na budowę a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Pozwolenie na budowę można uzyskać, jeśli warunki zabudowy oraz przeznaczenie budynku nie kolidują z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W dokumencie tym znajduje się informacja na temat:
- jakie budowle można wznosić na danym terenie;
- jaką wysokość budynku powinna spełniać budowla.;
- jakie są wymogi odnośnie dojazdu do posesji - często są one dokładnie określane w przypadku posesji znajdujących się przy krajowych i gminnych drogach oraz tych sąsiadujących z terenami, które zgodnie z MPZP są zamknięte lub w ich otoczeniu nie może się znajdować brama wjazdowa;
- jakiego rodzaju budowli, inwestycji i budynków nie można stawiać na danym terenie.
Jeśli budowa zakłada wzniesienie budynku, którego MPZP zakazuje, należy zmienić plan.
Zanim zaczniemy budowę lub przygotowania do niej, warto sprawdzić, jakie jest przeznaczenie terenów znajdujących w otoczeniu posesji, na której będzie budowa. W pierwszych czterech przypadkach inwestor powinien dostosować się do warunków zawartych w tym dokumencie. Ostatni punkt ma kluczowe znaczenie dla osób, które dopiero planują zakup działki na danym terenie lub budowę domu na wcześniej kupionej działce. Może się bowiem zdarzyć, że w jej sąsiedztwie planowana jest inwestycja, która będzie uciążliwa, ze względu na hałas, zapach lub inne czynniki charakterystyczne dla danej działalności. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może mieć również wpływ na wartość działki, a także jej użytkowanie, dlatego zawsze przed kupnem działki lub domu warto go dokładnie przestudiować.
Czy może zostać zmieniony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Kiedy można złożyć na niego skargę?
Zdarza się również, że kupujący działkę przed podpisaniem umowy sprawdzał MPZP, ale budowa rozpoczyna dopiero po kilku latach. W międzyczasie Rada Miasta lub Gminy zdążyła uchwalić nowy MPZP, ponieważ okres obowiązywania poprzedniego już się skończył. Na mocy ustawy z dnia 27-03-2003 roku miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalany jest na okres 8 lat - potem radni uchwalają kolejny. Może więc zdarzyć, że nowy miejski plan zagospodarowania przestrzennego jest niekorzystny dla inwestora lub nawet części społeczności na terenie gminy, na której obowiązuje. Wówczas można złożyć wniosek o zmianę niekorzystnych postanowień. Dokument ten składa się w urzędzie właściwym terytorialnie dla danej gminy lub miasta. Niestety, wnioski te są rozpatrywane uznaniowo przez wójta, burmistrza lub prezydenta. W polskim prawie nie ma żadnych przepisów regulujących sporne kwestie związane z MPZP. Ponadto nie istnieje możliwość odwołania się od decyzji Wójta, którą uważa się za ostateczną.
Inną możliwością jest skarga na miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, czyli zaskarżenie go na mocy ustawy o samorządzie gminnym art. 101, który brzmi: "Każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może - po bezskutecznym wezwaniu do usunięcia naruszenia - zaskarżyć uchwałę lub zarządzenie do sądu administracyjnego". Artykuł ten jednoznacznie informuje, że każda osoba, w której interesy godzą lokalne przepisy, może je zaskarżyć do sądu administracyjnego. Oczywiście skarga do Sądu Administracyjnego nie gwarantuje wyroku nakazującego zmianę tego dokumentu, ale zostanie on sprawdzony pod kątem uciążliwości dla mieszkańca lub mieszkańców i zgodności z nadrzędnymi przepisami prawa.
Natomiast przesłanki do zaskarżenia na MPZP określa art. 28 ust. 1 u.p.z.p. i brzmi: "istotne naruszenie zasad sporządzania studium lub planu miejscowego, istotne naruszenie trybu ich sporządzania, a także naruszenie właściwości organów w tym zakresie, powodują nieważność uchwały rady gminy w całości lub części". Jest to przepis umożliwiający unieważnienie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale tylko w określonych przypadkach. Kiedy w istotny sposób narusza on zasady zabudowy na danym obszarze, np.: pod zabudowę mieszkalną lub przemysłową. Kiedy nie dopełniono wszystkich wymaganych procedur podczas jego uchwalania, a także, kiedy został wydany lub uchwalony przez niewłaściwy organ, a więc z naruszeniem prawa.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - oznaczenia kolorystyczne i symbole
Mieszkalnictwo jest oznaczone kolorem brązowym i rozróżniamy następujące oznaczenia:
- MW - tereny pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną;
- MN - tereny teren pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną;
- MR - tereny zabudowy mieszkaniowej zagrodowej;
- MP - tereny zabudowy mieszkaniowej pensjonatowej;
- MM - tereny zabudowy mieszanej mieszkaniowej.
Usługi są oznaczone kolorem czerwonym.
- UP - tereny usług publicznych, do których należy: oświata, kultura, zdrowie, opieka społeczna, obiekty administracji publicznej, obiekty sakralne;
- UC - tereny usług komercyjnych, do których zaliczamy: usługi handlu, gastronomii, turystyki, komunikacji, centra wystawiennicze, instytucje finansowe;
- U - usługi na działkach, oznaczone kolorem szarym w czerwonej ramce. Są to tereny usługowe na działkach, które są wydzielone i występuje na nich zieleń towarzysząca, która zajmuje ponad 60% pow. działki.
Tereny zielone oznaczone są kolorem zielonym.
- ZL - tereny leśne;
- ZP - tereny parków;
- ZD - tereny ogrodów działkowych;
- ZC - tereny cmentarzy;
- ZI - tereny zieleni izolacyjnej;
- ZZ - trwałe użytki zielone, czyli łąki, pastwiska.
Wytwórczość i składowanie oznaczone są kolorem fioletowym.
- PP - tereny działalności produkcyjnej - są to centra technologiczne, zakłady przemysłowe, urządzenia produkcji budowlanej;
- PS - tereny składowania i magazynowania, do których zaliczamy składy, magazyny, hurtownie;
- PE - tereny eksploatacji powierzchniowej. W tym przypadku kolor to: fioletowe poziome pasy
- P w kolorze szarym z fioletową ramką - tereny wytwórczości i składowania na działkach wydzielonych z zielenią towarzyszącą, na których istnieje zieleń towarzysząca, która zajmującą ponad 60% pow. działki
Infrastruktura techniczna jest oznaczona jasnym fioletem.
- TK - tereny oraz urządzenia odprowadzania do oczyszczania ścieków;
- TE - tereny, na których znajdują się urządzenia elektroenergetyczne;
- TG - tereny, na których znajdują się urządzenia gazownictwa;
- TC - tereny z urządzeniami ciepłownictwa;
- TT - tereny z urządzeniami obsługi telekomunikacyjnej;
- O - tereny gospodarki z odpadami gminnymi lub miejskimi
Komunikacja jest oznaczona kolorem szarym.
- KU - tereny, na których znajdują się trasy i ulice;
- KK - tereny transportu kolejowego;
- KL - tereny transportu lotniczego;
- KW - tereny transportu wodnego;
- KT - tereny transportu lądowego;
- KS - tereny transportu samochodowego.
Rolnictwo jest oznaczone na żółto.
- RM - tereny rolne;
- RP - tereny rolne bez prawa zabudowy;
- RO - uprawy ogrodnicze;
- RS - uprawy sadownicze;
- RU - tereny obsługi gospodarki rolnej, oznaczone kolorem żółtym z fioletową ramką.
Wody oznaczone są kolorem niebieskim.
- WS - wody śródlądowe;
- WM - wody morskie.
Tereny o innym przeznaczeniu (symbol I) oznaczone są kolorem różowym. Zaliczamy do nich:
- więziennictwo;
- tereny wojskowe;
- tereny urządzeń specjalnych.
Kolorem szarym z różową obwódką zaznaczone są tereny o innym przeznaczeniu, na których znajduje się ponad 70% zieleni.
Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a pozwolenie na budowę
W miastach i gminach, w których nie ma uchwalonego miejskiego planu zagospodarowania przestrzennego, w przypadku planowanej budowy należy wystąpić o warunki zabudowy. Niestety, jeśli w najbliższym sąsiedztwie Twojej działki nie ma żadnych zabudowań, na dokument będzie trzeba poczekać od 30 dni do kilku miesięcy. Nieco krócej trwa wspomniana procedura, kiedy na sąsiedniej działce jest już zabudowa, wówczas to jej parametry wyznaczają to, jak ma wyglądać zabudowa na Twojej działce, co jest podyktowane dobrym sąsiedztwem. Nawet w sytuacji, kiedy miasto lub gmina nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, działka, na której ma być rozpoczęta budowa, nadal powinna spełniać najważniejsze warunki, do których należy:
- teren musi być uzbrojony lub przeznaczony do uzbrojenia;
- działka musi mieć dostęp do drogi publicznej. W tym wypadku przepisy prawa budowlanego przewidują dwie możliwości:
- bezpośredni dostęp do drogi publicznej bezpośredni;
- dostęp do drogi publicznej przez dojazdową drogę prywatną.
Po uzyskaniu warunków zabudowy można dopiero złożyć wniosek o pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy. Niewystąpienie o warunki zabudowy, kiedy nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, najczęściej skutkuje nieuzyskaniem pozwolenia na budowę.