Stan surowy otwarty a zamknięty

Stan surowy domu, budynku to pojęcie wszystkim dobrze znane. Okazuje się jednak, że bardzo często na tym tle dochodzi do konfliktów na linii wykonawca inwestor. Warto zatem już na etapie podpisywania umowy rozwiać wszelkie wątpliwości i wyszczególnić na piśmie zakres prac, jakie powinny zostać wykonane w ramach stanu surowego otwartego i zamkniętego.

Jest to bardzo ważna kwestia, gdyż zakres prac w stanie surowym jest przyjęty zwyczajowo i nie ma regulacji prawnych jednoznacznie informujących, czego dokładnie należy oczekiwać od wykonawcy w ramach poszczególnych etapów budowy. Doskonałym rozwiązaniem jest aneks do umowy, w którym wyszczególniamy każdy element budynku na określonym etapie. Takie rozwiązanie pozwoli uniknąć kosztownych niedomówień i przestojów na budowie. Jeśli zostanie sporządzona lista prac, które powinny zostać wykonane przy odbiorze, inwestor sprawdza każdy element budynku i na tej podstawie może wyszczególnić ewentualne braki lub niedociągnięcia. W przypadku niewykonania określonych prac w umowie można dochodzić swoich praw u wykonawcy, a nawet na drodze sądowej.

Jak uniknąć kosztownych błędów?

Podobno człowiek uczy się na błędach, jednak w przypadku budowy wszelkie potyczki bywają kosztowne i powodują niepotrzebne przestoje. Najlepszym rozwiązaniem jest zatem wcześniejsze zapoznanie się z poszczególnymi etapami budowy i ich elementami. Bardzo ważną kwestią jest podział prac na poszczególne etapy oraz stworzenie harmonogramu budowy, którego ekipa powinna przestrzegać. Zdarza się, że budową domu od fundamentów po wykończenie zajmuje się jedna ekipa, co tylko pozornie upraszcza sprawę, gdyż część fachowców próbuje przekładać niektóre prace na kolejne etapy. Aby uniknąć takich sytuacji, warto wyszczególnić w harmonogramie i umowie poszczególne etapy budowy i zakres prac oraz termin ich wykonania. W ten sposób wykonawca nie będzie miał możliwości lawirowania i przeciąganie w nieskończoność budowy. Dobrym rozwiązaniem jest również zapis w umowie informujący o karach finansowych za ewentualne przestoje i opóźnienia.

Co to jest stan surowy otwarty?

Stan surowy otwarty to etap budowy następujący po stanie zerowym, w ramach którego została wylana podłoga na poziomie "podłoga +", czyli na parterze, a w przypadku domów z podpiwniczeniem również "podłoga -". Zatem za stan surowy otwarty przyjmuje się wykonanie:

• wszystkich ścian nośnych,
• stropu,
• schodów, jeśli budynek ma więcej niż jedną kondygnację,
• więźby dachowej,
• dachu (zabezpieczony lub pokryty materiałem docelowym w zależności od ustaleń),
• kominów,
• izolacji ścian na poziomie parteru,
• wszystkich prac murarskich,
• wszystkich prac szalunkowych.

Wymienione powyżej elementy stanu surowego otwartego to zwyczajowe normy nieuregulowane prawne. W praktyce stan surowy otwarty jest uzależniony od rodzaju i konstrukcji budowli. Czas budowy stanu surowego otwartego powinien wynosić od 14 dni w przypadku zastosowania prefabrykatów do 4 miesięcy w przypadku domów tradycyjnie murowanych.

Kiedy schody są elementem stanu surowego otwartego?

Schody są jednym z elementów, który powinien powstać na tym etapie budowy, jednak tylko w przypadku budynków podpiwniczonych i z dwoma lub więcej kondygnacjami. W tym wypadku mowa jest o klasycznych schodach z betonu, natomiast schody o charakterze dekoracyjnym niemurowane nie są składnikiem stanu surowego otwartego.

Kiedy dach wchodzi w skład stanu surowego otwartego?

Zwyczajowo przyjęło się, że pokrycie dachu powinno powstać na etapie stanu surowego otwartego, jednak nie zawsze należy oczekiwać, że po zakończeniu tego etapu budowy budynek będzie pokryty dachem. Po pierwsze część fachowców za pokrycie dachu uważa tymczasowy materiał zabezpieczający budowlę przed deszczem. Kolejna kwestia to rodzaj konstrukcji, w przypadku domów z żelbetonowym stropem nie ma wątpliwości, że dach powinien być ukończony lub zabezpieczony tymczasowo, w zależności od ustaleń z ekipą budowlaną. Wyjątek stanowią konstrukcje z drewnianą więźbą dachową, w tym wypadku dach nie jest uważany za jeden ze składników stanu surowego otwartego.

Jaki typ ścian zalicza się do stanu surowego otwartego?

• Ściany jednowarstwowe - W ramach stanu surowego otwartego wznoszone są ściany zewnętrzne, jednak tylko jednowarstwowe oraz wszystkie ściany nośne.
• Ściany dwuwarstwowe - W przypadku ścian dwuwarstwowych najczęściej wznoszona jest tylko część nośna murowana. Warstwa ociepleniowa powstaje na etapie ocieplania całego budynku.
• Ściany trójwarstwowe - Ściany trójwarstwowe zalicza się do stanu surowego otwartego tylko wówczas, jeśli prace nad ociepleniem i elewacją są prowadzone równolegle. Ściany trójwarstwowe klinkierowe również zaliczają się do stanu surowego otwartego, ale tylko wówczas jeśli prace są prowadzone równolegle, a inwestor nie przewiduje nakładania tynków zewnętrznych.

Dla inwestora najkorzystniej jest więc opracować taki harmonogram prac, aby wszystkie warstwy ścienne powstawały równolegle, wówczas budynek w stanie surowym otwartym ma wszystkie ściany murowane oprócz ścianek działowych.

Czy okna dachowe są elementem stanu surowego otwartego?

Okna dachowe w stanie surowym otwartym budzą wiele wątpliwości zarówno po stronie inwestora, jak i wykonawców. Część firm budowlanych zakłada, że okna dachowe podobnie jak wszystkie inne otwory powinny zostać zamontowane dopiero podczas prac nad stanem surowym zamkniętym. Inni montują okna, pokrywając dach materiałem docelowym. Istnieje również spory odsetek inwestorów, którzy obawiają się montażu okien w stanie surowym otwartym, szczególnie na niestrzeżonych budowach. Podobnie jak w poprzednich przypadkach dobrze jest umieścić w umowie odpowiedni zapis, który rozwieje wszelkie wątpliwości.

Co to jest stan surowy zamknięty?

Stan surowy zamknięty to etap budowy, w którym są stawiane wszystkie ściany działowe, w otworach pojawiają się okna i drzwi, a także okna dachowe, jeśli nie zostały zamontowane na poprzednim etapie. Ta część budowy powinna być ukończona w chwili, gdy budynek można zamknąć. Dom w stanie surowym zamkniętym nie posiada jeszcze instalacji i mediów, ale jest już gotowy do kolejnego kroku, którym jest montaż instalacji i wykańczanie budynku.