Mieszkanie bezczynszowe a czynszowe - różnice. Czym są, zalety i wady mieszkań bezczynszowych

Mieszkanie bezczynszowe to kusząca perspektywa dla osób, które chcą uniknąć comiesięcznej opłaty związanej z czynszem. Jednak, czy mieszkania bezczynszowe nie generują żadnych dodatkowych opłat oprócz tych za media? Sprawdź, jakie mieszkanie bezczynszowe opłaca się kupić i kiedy właściciel takiego mieszkania ponosi koszt związany z utrzymaniem budynku i samego mieszkania?

Mieszkania bezczynszowe wydają się najtańsze w utrzymaniu. Sprawdź, jakie koszty ponoszą właściciele mieszkań bezczynszowych oraz kto zarządza takim budynkiem. Kiedy opłaca się kupić mieszkanie bez czynszu, a kiedy jest to tylko pozorna oszczędność. Podpowiadamy również jak znaleźć najtańsze w utrzymaniu mieszkanie bezczynszowe i jak sprawdzić jaki jest realny koszt utrzymania takiego mieszkania. Zobacz, jakie obowiązki ma właściciel mieszkania bezczynszowego oraz jakie konsekwencje grożą za uchylanie się od tych obowiązków.

Czym jest mieszkanie bezczynszowe?

Jak sama nazwa wskazuje, mieszkanie bezczynszowe to mieszkanie, którego właściciele nie płacą comiesięcznej opłaty pod postacią czynszu. Jednak zwolnienie z tej opłaty rodzi wiele innych obowiązków i nie zawsze jest tanim rozwiązaniem. Niestety, ta pozorna oszczędność rodzi wiele obowiązków, z których najczęściej poszukujący, a czasem nawet nabywcy, mieszkań bezczynszowych nie zdają sobie sprawy. Rezygnując z comiesięcznego czynszu za mieszkanie, rezygnujemy również z obsługi technicznej i organizacyjnej budynku. A zatem wszystkie obowiązki i prace, jakie są wykonywane w mieszkaniach czynszowych przez spółdzielnię, przechodzą na lokatorów. Niestety, to nie jedyny minus mieszkań bezczynszowych. Zanim zdecydujesz się na mieszkanie bezczynszowe. Sprawdź, czym dokładnie jest takie mieszkanie oraz jakie obowiązki przejmują lokatorzy mieszkań bezczynszowych.

Czym jest mieszkanie czynszowe?

Czynsz w blokach i kamienicach to stała kwota, którą każdego miesiąca ponosi każdy właściciel mieszkania własnościowego i lokator mieszkania spółdzielczego. W ramach tej opłaty mieszkańcy osiedla mają zapewnioną opiekę techniczną nad budynkiem, a więc remonty i konserwację windy, klatki schodowej, elewacji budynku i innych części wspólnych. Ponadto w mieszkaniach czynszowych wystarczy zgłosić awarię instalacji elektrycznej, gazowej czy wodnej i spółdzielnia wysyła fachowca. Kolejna zaleta mieszkań czynszowych to wywóz śmieci i dbanie o przestrzeń wokół budynku. A to oznacza, że właściciele i lokatorzy mieszkań czynszowych martwią się tylko o czystość i utrzymanie wnętrza własnych mieszkań. Pozostałe kwestie są w gestii spółdzielni mieszkaniowej, czyli organu zarządzającego osiedlem. Comiesięczny czynsz trafia właśnie do kasy spółdzielni. W ramach tej opłaty załatwiane są wszelkie kwestie remontowe i techniczne części wspólnych budynku oraz usuwane awarie instalacji w mieszkaniach. Zatem kwestia wymiany liczników, kaloryferów czy w niektórych przypadkach nawet okien leży po stronie spółdzielni. Warto zauważyć, że czynsz, który najczęściej wynosi kilkaset złotych od 150 zł do 800 zł i jest dzielony na poszczególne fundusze:

• fundusz remontowy,
• gospodarka odpadami,
• utrzymanie czystości w przestrzeni wspólnej,
• odśnieżanie,
• montaż i utrzymanie domofonów,
• utrzymanie terenów zielonych wokół budynku,
• koszt ogrzewania, który mieszkańcy bloków czynszowych ponoszą przez cały rok, a po sezonie grzewczym dopłacają jedynie różnicę.

Niektóre spółdzielnie mieszkaniowe do czynszu doliczają również opłatę za zużycie gazu, która w tym wypadku zawsze jest stała. Jednak wielu mieszkańców nie zgadza się z polityką spółdzielni mieszkaniowych. Kolejny problem to fakt, że za pieniądze z czynszu organ ten zatrudnia kilkunastu lub kilkudziesięciu pracowników administracyjnych, plus fachowców, którzy są potrzebni tylko w razie awarii. Do kosztów ubocznych dochodzi również utrzymanie budynku lub lokalu, w którym mieści się spółdzielnia mieszkaniowa.

Kto zarządza mieszkaniami bezczynszowymi?

Mieszkanie bezczynszowe najczęściej mieści się w budynku wielorodzinnym, a więc w takim, w którym znajdują się części wspólne dla wszystkich mieszkańców. Trudno sobie wyobrazić, że każdy z nich maluje tylko swój fragment elewacji na wybrany przez siebie kolor, czy też remontuje tylko kilka schodów, które znajdują się najbliżej jego mieszkania. Podobnie jak na osiedlach czynszowych, tak też w budynkach bezczynszowych potrzebny jest organ zarządzający, będący przedstawicielem wszystkich mieszkańców i zarządcą budynku. W przypadku mieszkań bezczynszowych takim organem jest wspólnota mieszkaniowa, która powinna być wybrana na drodze głosowania. W praktyce nie wszyscy mieszkańcy interesują się sprawami administracyjnymi i zarządzaniem budynku. Szczególnie jeśli nie ma w nim żadnych usterek. Wspólnota mieszkaniowa to organ, którego działalność jest uregulowana prawnie, duże wspólnoty mieszkaniowe mają swój regulamin, organizują regularne zebrania, na których omawiają najważniejsze kwestie dotyczące części wspólnych osiedla.

Na dużych osiedlach bezczynszowych wspólnoty mieszkaniowe mają swojego skarbnika i wcześniej ustalone fundusze, na które mieszkańcy wpłacają opłaty za wywóz śmieci, opłatę za sprzątanie i odśnieżanie, a także utrzymanie terenów zielonych wokół bloku. Osoby wchodzące w skład spółdzielni najczęściej pracują społecznie, jednak w przypadku dużych wspólnot administrujących całym osiedlem, ustawodawca dopuszcza możliwość wypłaty regularnego wynagrodzenia osobom pracującym we wspólnocie. Najczęściej wynagrodzeniem objęta jest księgowa, która pilnuje finansów wspólnoty i zarząd, czyli osoby, które najwięcej czasu i energii poświęcają na pracę dla mieszkańców. Każdorazowo kwestia wynagrodzenia dla osób pracujących na rzecz wspólnoty, a tym samym wszystkich mieszkańców jest poddawana głosowaniu. W przypadku księgowej, jeśli wśród mieszkańców nie ma osoby o takiej profesji, wspólnoty bardzo często zatrudniają osobę z zewnątrz na cały lub cząstkę etatu.

W nowo wybudowanych mieszkaniach, zanim zawiąże się wspólnota mieszkaniowa administrowaniem budynku, zajmuje się najczęściej deweloper. Pełni on pieczę nad budynkiem lub całym bezczynszowym osiedlem przez około 6 miesięcy, za co pobiera wcześniej ustaloną opłatę. Jest to czas na zapoznanie się mieszkańców i zaaklimatyzowanie na nowym osiedlu. Potem stopniowo lub we wcześniej określonym terminie deweloper przekazuje wszystkie sprawy związane z administrowaniem i pieczą nad osiedlem bezczynszowym wspólnocie.

W przypadku starszych budynków w zarządzie wspólnoty mieszkaniowej najczęściej zasiadają osoby wybrane przez pierwszych mieszkańców, które sprawują swoje funkcje przez długie lata. Kupując mieszkanie bezczynszowe w takim budynku, trzeba się liczyć, że nie będziemy mieć wpływu na wybór zarządu wspólnoty czy wysokości ich wynagrodzenia. Taki nabywca po prostu dołącza do istniejącej już wspólnoty mieszkaniowej.

Awarie, usterki i remont budynku w bezczynszowym mieszkaniu

W mieszkaniach bezczynszowych wszelkie usterki, awarie i remonty części wspólnej są pokrywane przez wszystkich mieszkańców, podobnie jak w mieszkaniach, którymi zarządza spółdzielnia mieszkaniowa. Różnica polega na tym, że w blokach czynszowych istnieje fundusz remontowy, który jest zasilany z części comiesięcznego czynszu, więc jest w mniejszym stopniu odczuwalny przez lokatorów. W praktyce duże remonty zdarzają się rzadko, a czynsz zasila fundusz przez wiele lat. W mieszkaniach bezczynszowych zamiast comiesięcznej opłaty członkowie wspólnoty w razie awarii muszą jednorazowo ponieść koszt remontu czy naprawy usterki. Najczęściej kwota jest ustalana procentowo od metrażu mieszkania. Jednak remont elewacji, instalacji cieplnej, gazowej, wodnej czy wymiana dachu to spory wydatek. Ponadto w przeciwieństwie do czynszu na rzecz spółdzielni mieszkaniowej, składki i opłaty zbierane przez wspólnotę mieszkaniową nie są obowiązkowe, a zarząd nie ma możliwości ich wyegzekwowania. Zatem jeśli w mieszkaniu przecieka dach, a wszyscy mieszkańcy oprócz tych, którzy mieszkają na najwyższym piętrze, odmawiają płacenia za jego naprawę. Właściciele mieszkań na najwyższym piętrze mają do wyboru czekać w nieskończoność na składkę od całej wspólnoty lub sfinansować remont dachu samodzielnie.

Fundusz remontowy w dużych wspólnotach mieszkaniowych

Duże wspólnoty mieszkaniowe bardzo często ustalają comiesięczną składkę na fundusz remontowy. Niestety, również w tym wypadku składka jest dobrowolna, a wspólnota nie możliwości i instrumentów prawnych do jej egzekwowania. W zgranej wspólnocie płacą wszyscy lokatorzy, ale zdarzają się i takie wspólnoty, w których wszystkie remonty finansuje kilkanaście lub kilka osób, a reszta notorycznie uchyla się przed ponoszeniem jakichkolwiek kosztów poza opłatami za media i odpady. W sytuacji, kiedy zgromadzone środki na funduszu remontowym są zbyt niskie na pokrycie planowanego remontu, wspólnota mieszkaniowa może zaciągnąć kredyt na sfinansowanie remontu.

Kto ma wpływ na decyzje podejmowane przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej?

Na decyzje podejmowane przez zarząd wspólnoty mają wpływ wszyscy jej członkowie, a więc właściciele wszystkich mieszkań należących do danej wspólnoty. W praktyce na decyzje zarządu mają wpływ tylko Ci członkowie wspólnoty, którzy uczestniczą w zebraniach (każdy z członków wspólnoty jest informowany o terminie i godzinie zebrania) i uczestniczący w głosowaniu. Zgodnie z prawem każda decyzja podejmowana przez wspólnotę jest poddawana głosowaniu i przyjmowana większością głosów. Zatem obecność na zebraniach umożliwia decydowanie o losach mieszkania bezczynszowego, jednak wiele osób rezygnuje z udziału w zebraniach, a potem nie zgadza się z podjętymi decyzjami.

Kredyt dla wspólnoty mieszkaniowej - kiedy zarząd może zaciągnąć kredyt i na jakich warunkach?

Wspólnota mieszkaniowa, jako organ zarządzający daną nieruchomością, może zaciągnąć kredyt na remont lub modernizację budynku. Decyzja o podpisaniu umowy kredytowej z bankiem powinna zostać poddana głosowaniu. Obowiązkiem zarządu jest przestawienie wysokości raty na m² lokalu i ilości rat oraz okresu spłaty kredytu. W celu uzyskania kredytu dla wspólnoty mieszkaniowej zarząd musi przedstawić w bank pełnomocnictwo udzielone mu przez wszystkich członków na zaciągnięcie kredytu dla wspólnoty, zasady, na jakich została zawiązana wspólnota i plan spłaty kredytu. Ponadto bank zażąda planu remontu i szacunkowego kosztu inwestycji oraz terminu jej wykonania.

Mieszkanie bezczynszowe na wynajem - czy to dobry pomysł?

Mieszkanie bezczynszowe na wynajem wydaje się doskonałym pomysłem, ponieważ cena wynajmu takiego lokalu będzie konkurencyjna w stosunku do innych mieszkań. Ponadto cała kwota zapłacona przez wynajmującego trafi do naszej kieszeni. Jest jednak jeden haczyk, o którym bardzo często zapominają osoby kupujące mieszkanie pod wynajem. Taki lokal będzie generował dochód do czasu, aż pojawi się jakaś poważna usterka w części wspólnej. Wówczas comiesięczna kwota otrzymywana od lokatora lub lokatorów będzie nieadekwatnie niska w porównaniu do poniesionych kosztów. Oczywiście utrzymanie budynku w dobrym stanie leży w interesie jego właścicieli. Jednak kupując mieszkanie, które ma generować comiesięczny dochód, lepiej unikać kosztownych remontów, które trzeba sfinansować z własnej kieszeni lub na ich rzecz rezygnować z dodatkowego dochodu z wynajmu.

W przypadku mieszkań na wynajem zdecydowanie bezpieczniejszym rozwiązaniem są mieszkania czynszowe, w których lokator pokrywa wysokość czynsz płaconego do spółdzielni i płaci nam co miesiąc za wynajem mieszkania. Wprawdzie cena za wynajem jest wówczas mniej konkurencyjna, ale też nie grozi nam bardzo kosztowny remont części wspólnej budynku finansowany z naszej kieszeni.

Jakie mieszkanie bezczynszowe warto kupić?

Wśród mieszkań bezczynszowych najatrakcyjniejsze są te oferowane na rynku pierwotnym, które są objęte gwarancją i rękojmią. W praktyce przez pierwsze pięć lat nabywca takiego mieszkania ponosi jedynie koszty utrzymania w czystości części wspólnej oraz wywozu śmieci i ewentualne usuwanie aktów wandalizmu, czyli celowe zniszczenia elewacji budynku. Wszelkie usterki i problemy techniczne w budynku są objęte gwarancją. Zakup takiego mieszkania jest znacznie mniej ryzykowny, ponieważ prawdopodobieństwo serii awarii i usterek, wynikających ze zużycia materiałów budowlanych, jest znikome, a za wszelkie inne usterki odpowiada deweloper. Jednak warto pamiętać, że po upływie gwarancji, wspólnota mieszkaniowa, a więc każdy z mieszkańców finansuje z własnej kieszeni wszelkie remonty części wspólnej.

Ponadto wybierając mieszkanie bezczynszowe, warto szukać takiego, które ma jak najmniejszą część wspólną. Wąską i małą klatkę schodową, małą powierzchnia dachu, niewielki teren wokół budynku. Choć w pierwszej chwili taka rada może wydawać się niedorzeczna, to właśnie wielkość części wspólnej decyduje w znacznym stopniu o wysokości kosztów związanych z remontem budynku.

Na co warto zwrócić uwagę, szukając mieszkania bezczynszowego?

Osoby szukające mieszkania bezczynszowego bardzo często kładą nacisk na samo mieszkanie, wystrój, wykończenie. Jednak w tym wypadku równie ważny, jak stan mieszkania, jest stan całego budynku i terenu wokół posesji.

• Po pierwsze stary zniszczony budynek to wyższy koszt jego remontu i bliższy termin tej inwestycji;
• Po drugie zniszczony i zaniedbany budynek może oznaczać, że wspólnota mieszkaniowa ma problemy w komunikacji, część członków uchyla się od odpowiedzialności za stan budynku lub zarząd nie jest skory do przeprowadzenia remontu;
• Wielkość terenu przynależącego do wspólnoty mieszkaniowej to kolejna kwestia, im większy plac, tym większy koszt jego utrzymania.

Kupujesz mieszkanie bezczynszowe - najpierw poznaj przyszłych sąsiadów

Kupując mieszkanie bezczynszowe, warto zapoznać lub przynajmniej zobaczyć przyszłych sąsiadów. Bardzo często można spotkać mieszkania bezczynszowe na rynku wtórnym po bardzo atrakcyjnej cenie. Taka oferta kusi, nawet jeśli budynek już na pierwszy rzut oka wymaga remontu. Pamiętajmy, jednak że kupując mieszkanie bezczynszowe, przystępujemy do wspólnoty, która nie zawsze może sobie pozwolić na remont całej elewacji. Zatem już krótka rozmowa z kilkoma osobami zamieszkującymi budynek, w którym znajduje się mieszkanie na sprzedaż, pomoże nam ustalić, czy nie będziemy jedynymi członkami wspólnoty, którym zależy na odnowieniu elewacji czy odśnieżaniu chodnika. Pomocna może się okazać wizyta w osiedlowym sklepie i rozmowa z ekspedientką lub spacer po okolicy.

Uwaga: nie wszystkie mieszkania bezczynszowe mają związaną wspólnotę mieszkaniową, co jest dodatkowym utrudnieniem. W takiej sytuacji budynkiem administruje każdy z mieszkańców, np. co miesiąc inna osoba. Niestety, takie rozwiązanie to konieczność poznania każdego z sąsiadów i zaangażowanie się w sprawy organizacyjne, chociażby utrzymanie czystości i bezpieczeństwa w części wspólnej budynku i wokół niego. Brak wspólnoty mieszkaniowej w praktyce jest powodem wielu konfliktów sąsiedzkich i bardzo trudno w takim budynku o jednogłośnie decyzje. W przypadku wspólnot mieszkaniowych decyzje są podejmowane w drodze głosowania i uchwalane większością głosów. W mieszkaniach czynszowych bez zawiązanej wspólnoty na każdy remont musi wyrazić zgodę każdy z właścicieli. W wysokich wielopiętrowych budynkach może to być nawet kilkadziesiąt osób. Ponadto brak wspólnoty oznacza również brak możliwości uzyskania kredytu i konieczność zgromadzenia potrzebnych środków od mieszkańców. Kolejna kwestia to zbiorowa odpowiedzialność za bałagan i ewentualne zagrożenia w części wspólnej budynku i na całym terenie, który do niego przynależy.

Zalety mieszkań bezczynszowych i czynszowych

Do głównych zalet mieszkań bezczynszowych należy mniejsza opłata miesięczna, która obejmuje jedynie opłatę za media, wywóz śmieci i utrzymanie w czystości części wspólnej. W zasadzie jest to jedyna zaleta takiego mieszkania. Warto jednak pamiętać, że brak czynszu wcześniej lub później przyprawia właścicieli o zawrót głowy. Czynsz to między innymi systematyczne oszczędzanie na przyszłe remonty budynku. Brak czynszu oznacza duży jednorazowy koszt remontu, renowacji czy usuwania usterek.

Największą zaletą mieszkań czynszowych jest z kolei przerzucenie całej odpowiedzialności za stan części wspólnej budynku na spółdzielnię. Mieszkańcy bloków czynszowych wprawdzie ponoszą spory miesięczny koszt, ale nie muszą się martwić o sfinansowanie remontów, szukanie fachowców, utrzymanie czystości i zapewnienie bezpieczeństwa w części wspólnej budynku. Ponadto w mieszkaniach czynszowych mieszkańcy nie mogą wstrzymać remontu, uchylając się od jego finansowania, a spółdzielnia mieszkaniowa może egzekwować czynsz pod groźbą eksmisji.

Kiedy warto zdecydować się na mieszkanie czynszowe?

Jeśli nie lubisz lub nie masz czasu na bieganie po sąsiadach i forsowanie remontów oraz renowacji, nie stać Cię na ponoszenie niespodziewanych, ale dużych kosztów związanych z utrzymanie w należytym i bezpiecznym stanie budynku, nie lubisz uczestniczyć w obradach, głosowaniach i ogólnie cenisz sobie przysłowiowy święty spokój - mieszkanie czynszowe będzie idealnym wyborem, a miesięczny czynsz to cena wspomnianego świętego spokoju i braku dodatkowych obowiązków.